Adásvételi szerződés

Az ember életében legalább egyszer előfordul, hogy valamilyen ingatlant vásárol. Például telket, lakást, családi házat, termőföldet, üzlethelyiséget, stb.

Minden esetben van legalább egy eladó, aki eladja az ingatlant és legalább egy vevő, aki megveszi azt, tehát megfizeti a kölcsönösen kialkudott vételárat, majd pedig az eladó az ingatlan birtokát a vevőre átruházza. Az életben nem is egyszer találkozunk azzal, hogy kell egy jó adásvételi szerződés.

Melyek azok a körülmények, amelyek ezt az egyszerű helyzetet bonyolíthatják?

Elővásárlási jog

Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van és csak az egyik tulajdonostárs értékesíti a tulajdoni hányadát egy kívülálló részére, akkor az aláírt adásvételi szerződést meg kell küldeni a többi tulajdonostársnak, akik az elővásárlásra jogosultak. A tulajdonostársaknak megfelelő idő kitűzése mellett nyilatkozniuk kell arról, hogy a szerződésben foglalt feltételekkel meg tudják-e kötni az adásvételi szerződést? Ha igen, akkor az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát – az adásvételi szerződésekre előírt alaki és tartalmi kellékeknek megfelelően – határidőn belül el kell juttatni az eladó tulajdonostárs részére. Ebben az esetben az ingatlan adásvételi szerződés közte és az eladó tulajdonostárs között létrejön.

Amennyiben az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs a felhívás kézhezvételétől számított meghatározott időtartamon belül nemleges nyilatkozatot tesz, vagy nem tesz nyilatkozatot, azt úgy kell tekinteni, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával. Amennyiben a felhívás a jogkövetkezményekre való tájékoztatást tartalmazza.

Az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának beszerzése az eladó feladata, de jellemzően az eljáró ügyvéd ebben is közreműködik.

Vételár részletekben történő kifizetése, foglaló, vételárrész

Tapasztalatom szerint, a vevő legtöbb esetben részletekben fizeti meg a vételárat. Ennek oka lehet, hogy az ingatlan terhelt, és előbb tehermentesíteni kell. Vagy az ingatlanban a tulajdonos, vagy bérlő lakik, vagy más olyan személy, akinek az elhelyezéséről gondoskodni kell. Vagy a vevő a foglaló összegén túl készpénzzel nem rendelkezik, hitelt kell felvennie.

Tehát jellemzően, amikor a felek megkötik a szerződést, akkor a foglaló összegével biztosítják egymást arról, hogy a szerződésben vállalt kötelezettségeiket a megbeszélt határidőben teljesíteni fogják. A foglaló mértékében a felek szabadon megállapodhatnak, általában elmondható, hogy a foglaló összegét a vételár 10 %-ban szokták megjelölni. A szerződés teljesítése esetén a foglaló a vételárba beszámít.

A vételár részletekben történő teljesítésének számában a felek szabadon megállapodhatnak.

A feleknek ezzel kapcsolatban csak azt kell eldönteniük, hogy a szerződés teljesítését a szerződésnek a földhivatalhoz történő benyújtásától számított 6 hónapon belül be tudják-e fejezni, vagy sem? Mindkét esetben az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntartja. Ha a felek az említett 6 hónapon belül be tudják fejezni a szerződés teljesítését, akkor érdemes a földhivatali eljárások közül a „függőben tartott eljárás” típusát választani. Ebben az esetben a vevő tulajdonjog bejegyzést kér, azonban a teljes vételár megfizetését igazoló tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum 6 hónapra az eljárás felfüggesztését kéri. Így, amint a vevő a teljes vételárat megfizeti és a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtása 6 hónapon belül megtörténik, egy eljárásban kerül elbírálásra minden okirat. Ha azonban előre láthatóan a felek a szerződés teljesítését 6 hónapon belül nem tudják befejezni, akkor érdemes a földhivatali eljárás során a „tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének” bejegyzését kérni, és amikor a vevő a teljes vételárat megfizeti, akkor külön eljárásban a tulajdonjog bejegyzését kérni.

Természetesen nincs annak akadálya, ha a felek minden igyekezetük ellenére kifutnak a fent említett 6 hónapos határidőből – közös megegyezéssel – az eredeti szerződésüket felbonthatják és újra megköthetik.

Ha a vevő a vételár megfizetéséhez banki kölcsönt vesz igénybe, akkor érdemes beszerezni a hitelt nyújtó banknak az ingatlan adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelményeit, és azok alapján kérni az adásvételi szerződés elkészítését. Ha nem így járunk el, akkor előfordulhat, hogy a hitelt nyújtó bank a szerződés módosítását kéri.

Birtokátruházás

A felek általában abban szoktak megállapodni, hogy amely napon a vevő a teljes vételárat teljesíti, azon a napon az eladó az ingatlan birtokát a vevőre átruházza, vevő pedig köteles azt átvenni. Természetesen a felek ettől eltérhetnek. Előfordul, hogy már az önerő kifizetésekor birtokba ad az eladó – hogy a rezsiköltséget már ne kelljen neki fizetnie –, vagy esetleg későbbi időpont megjelölésével, ha az eladónak is ki kell fizetnie a vásárolt ingatlant, ahova költözni fog. Érdemes rögzíteni a szerződésben, hogy a birtok átruházása az ingatlan megtekintéskori állapotában, kiürítve, vagy bizonyos bútorok, berendezési tárgyak ingatlanban maradása mellett történik. Minden esetben javasoljuk a birtok átruházásról a jegyzőkönyv felvételét, amelyben a dátum rögzítése mellett a közüzemi mérőórák száma és állása is szerepel. Érdemes a közműszolgáltatók honlapjáról letölthető, tulajdonosváltozással kapcsolatos nyomtatványokat beszerezni, kitölteni és aláírás után a szolgáltatóknak megküldeni. Jellemzően a vevő kéri, hogy közművekkel kapcsolatosan az eladó szerezze be a tartozás mentes igazolásokat, ezért érdemes az eladónak a birtokátruházás időpontjára ezeket beszereznie. Természetesen a felek ettől el is tekinthetnek.

A magam részéről egyetlen igazoláshoz szoktam ragaszkodni, társasházi lakás esetén a közös képviselő által kiállított közös költségre vonatkozó okirathoz. Ugyanis, ha az eladónak tartozása van, akkor azt az ingatlanra ráterhelhetik a tulajdonostól/tulajdonosváltozástól függetlenül.

Állampolgárság

A szerződésben minden esetben rögzíteni kell, hogy a felek milyen állampolgárok? Magyar állampolgár és EU tagállami állampolgár esetén nincs teendő. Azonban más állampolgárságú személy ingatlanszerzéséhez az illetékes Kormányhivatal hozzájárulása szükséges. Az eljárás megindításához szükséges iratokat érdemes már a szerződéskötésre beszerezni, és a szerződés földhivatali benyújtását követően azt haladéktalanul elindítani. Az eljárás megindításakor illetéket kell leróni, melynek összegével kapcsolatban érdemes előre tájékozódni. Célszerű, ha mindkét eljárást az eljáró ügyvéd indítja, de nincs akadálya annak, hogy a vevő járjon el az illetékes Kormányhivatal előtt.

Telekingatlan

A telekingatlan vásárlásakor a tulajdoni lap ellenőrzését követően érdemes ellenőrizni a helyszínen, hogy a telek mérete megegyezik-e a tulajdoni lapon megjelölt négyzetméterrel. Megvannak-e a határokat jelölő földmérési jelek? Sajnos, gyakran előfordul, hogy a rossz helyen húzódó kerítés miatt birtokvitába kerül a vevő, aki mit sem sejt ezekről. Ha pedig olyan telekingatlant választunk, amelyre építkezni szeretnénk, akkor mindenféleképpen javaslom, hogy a vevő a helyi építési osztályt keresse meg és tájékozódjon a helyi önkormányzati rendelet alapján építhető lakóház feltételeiről.

Lakás

Lakásvásárlásnál érdemes a társasház alapító okiratát beszerezni annak érdekében, hogy tisztában legyünk a lakás méretével, és a közös tulajdonból hozzátartozó helyiségek elhelyezkedésével, méreteivel. Előfordulhat, hogy a társasház felújítási alapot képez egy nagyobb összegű munkálat elvégzésére. Vagy panelprogramban kíván részt venni, ezért a közös költség megfizetése mellett további kiadásokra kell havonta számítani. Ilyen esetben az eladónak illik ezt közölni, illetve a vevő is utánajárhat ennek, ha beszél a közös képviselővel.

Családi ház

Javasolt a családi ház vásárlásánál a telek méreteit, és a telekhatáron húzódó kerítés pontos elhelyezkedéséről tájékozódni. Ha szükséges, akkor földmérővel egyeztetni. Az épület állagának ellenőrzése a vevő kötelessége. Ha nem szakmabeli, akkor célszerű szakértővel ellenőriztetni. Ez vonatkozik a villany, víz, gáz, csatorna, kémény, fűtő berendezésekre ugyanúgy, mint a falakra és a tetőre.

Termőföld

Magyarországon a termőföld csak szűk körben forgalomképes, és igen komoly szabályai vannak a termőföld megszerzésének. Az eljárás egy körülbelül 5-6 hónapig tartó folyamat. Ennek csak a végén derül ki, hogy a vevő, vagy más, jogszabályban felsorolt elővásárlásra jogosult szerzi-e meg az ingatlan tulajdonjogát. Az esetek többségében nincs akadálya a vevő tulajdonszerzésének. Azonban az elővásárlásra jogosultak széles köre miatt, nem lehet bízni abban, hogy nem élnek a jogosultak az elővásárlási jogukkal. Ennél a szerződéstípusnál azt szoktam javasolni, hogy a vételár kifizetése csak a vevő tulajdonszerzését engedélyező határozat kézhez vétele esetén történjen.